№07(07) 2002
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Землеотвод

Получение земли под строительство АЗС — мероприятие не из веселых: количество инстанций, откуда нужно получить разрешения, поистине впечатляет. Захватывает уже сам список документов, необходимых для получения этого земельного участка. Ни в одной государственной структуре Российской Федерации добровольно вам его не предоставят

Строительство автозаправочной станции — дело достаточно хлопотное и дорогостоящее, включающее немало сопутствующих мероприятий, обойти вниманием которые практически невозможно. Всю процедуру — от принятия решения о создании АЗС до заезда первой машины на ее территорию - можно условно разделить на четыре этапа: получение земли, разработка и утверждение рабочего проекта, само строительство и ввод ее в эксплуатацию. Все этапы включают в себя множество шажков к конечному результату - запуску АЗС. Способов преодоления возникающих трудностей множество. Для одних организаций определенные этапы оказываются простыми, для других - сложными, но все заправщики в один голос утверждают, что наибольшее количество проблем возникает в период получения земельного участка под АЗС. Именно его мы и рассмотрим.

Лиха ли беда начало?
В наследство от бывшего союза странам СНГ досталась достаточно мощная прослойка государственных служащих, занимающихся согласованием строительства. Если при согласовании рабочего проекта любую неточность или ошибку можно исправить, то в случае с выделением земельного участка — все не так. Отрицательный ответ хотя бы одной инстанции автоматически аннулирует все полученные ранее положительные резолюции.

На сегодняшний день процедура получения земельного участка под строительство АЗС практически одинакова во всех странах СНГ. Необходимые разрешения, выводы и технические условия киевляне и москвичи получают в подобных организациях, разница в основном заключается только в порядке прохождения инстанций и нормативах, разработанных после образования СНГ. Поэтому перечень инстанций сохраняется как в России, так и на Украине или в Беларуси. Зная их, внести соответствующие коррективы в последовательность особого труда не составит.

Наименее «проходимыми» инстанциями для получения положительных результатов являются: пожарная служба, санэпидемстанция, земельное управление (в случае с АЗС они ссылаются на схему размещения автозаправочных станций в регионе, разрабатываемую архитекторами) и экологическая комиссия. Особой проблематичностью отличается пожарное управление (для Украины — НПБ 111-98 для России — ДБН 360-92), нормы которго самые строгие. Ими-то и следует руководствоваться при выборе самого участка.

Прежде всего необходимо помнить о том, что в таких городах, как Москва, Киев или Минск, действует закон о столицах и все окончательные решения, принимаются городскими советами после утверждения районных советов столицы, а в городах, расположенных на территории области, — облсоветами после согласования советами районными.

Начинается процедура получения земли под АЗС с определения мощности станции и выбора участка под застройку. Выбор этот необходимо проводить, основываясь на противопожарных нормах, определив предельно допустимые расстояния от территории будущей АЗС до не относящихся к ней объектов. И если по противопожарным нормативам размещать АЗС в данном месте можно, то и по другим нормам вы, скорее всего, «впишетесь». Если по каким-либо параметрам АЗС в данном месте строить нельзя, то лучше поискать другой участок или попробовать уменьшить планируемую мощность станции.

На этом этапе наиболее целесообразно прийти к принципиальному согласию на строительство станции с руководством данного города (столицы) или области. Такая договоренность поможет в решении множества возникающих впоследствии трудностей и позволит избежать конфликтов с органами местного самоуправления. Следующее действие — обращение в местное земельное управление для определения территориальной принадлежности выбранного участка. После рекогносцировки на имя владельца пишется письмо с просьбой о предоставлении участка под размещение объекта автодорожного сервиса с АЗС и в случае его согласия — аналогичного содержания письмо с прикрепленными к нему копиями подписанных писем землевладельца, а также областного или городского руководства направляется в местный совет. Совет самостоятельно подобные решения не принимает, а расписывает их на три инстанции: земельное управление, архитектурное и экологическое. На этом в общем-то и заканчивается подготовительный и начинается первый этап получения земельного участка.

Акты бывают разные
После подачи всех имеющихся документов в земельное управление его сотрудниками составляется акт выбора участка, а также формируется комиссия, которая будет проводить обследование территории и давать заключение о целесообразности размещения АЗС в данном месте. Акт выбора и обследования земельного участка представляет собой документ с планом участка (копией из проекта формирования территории в масштабе 1:500 или 1:2000; иногда требуют обе схемы) и словесным описанием территории и границ выбранной зоны.

На последней странице этого документа указывается состав комиссии, в которую обычно входят: представитель местного отделения пожарной охраны; эколог; главный врач местной санитарно-эпидемиологической станции; дорожная служба; представитель ГИБДД (ГАИ) и начальник местного отделения архитектуры. Главой комиссии обычно назначается первый заместитель главы администрации района. Все представители организаций, вошедшие в состав комиссии, должны дать положительные отзывы и поставить подписи и печати на акте выбора и копии плана.

Также сотрудники земельного отдела выдают справку о типе земли на данном участке (пахота, земли запаса и т. д.) и свой вывод по поводу размещения АЗС в данном месте. Имея на руках заверенный комиссией и ее главой акт выбора и обследования земельного участка необходимо попасть в местные отделения экологии и архитектуры, которые на основании документов из земельного управления выдают свои заключения. Оба заключения — предварительного характера; в них обычно указывается, что очевидных причин для отказа в размещении АЗС на данном месте нет. Дальше все документы необходимо сдать в местную администрацию или совет, которые на основании всех полученных документов выдадут заключение о том, можно или нет продолжать сбор документации для получения земельного участка. На этом первый этап получения земельного участка, которое занимает около месяца, заканчивается, и, если заключение администрации было положительным, наступает второй этап.

Штурм укрепрайонов
На втором этапе производится сбор технических условий и выводов от всех организаций, имеющих отношение к данному земельному участку и строительству новых объектов. Местная администрация выдает разрешение на дальнейший сбор документов для выделения земельного участка под строительство АЗС, приложив которое к уже имеющимся бумагам, следует продолжить поход по инстанциям. Второй этап полностью проходит на территории района (областного или городского) и и имеет целью получение предварительного согласования; кроме того, многие документы, полученные на этом этапе, в дальнейшем понадобятся для получения строительного паспорта. В первую очередь необходимо посетить районную пожарную службу, которая в течение недели выдаст свои технические условия на размещение АЗС. Затем с разрешением района, техусловиями от пожарников, актом выбора и обследования, письмом землевладельца и документом от областной (городской) администрации можно для экономии времени отправляться сразу в несколько инстанций. Технические условия (ТУ) необходимо получить от электриков, теплосетей, водоснабжения, отдела телефонизации и радиофикации, коммунальной службы, дорожной и газового хозяйства. На получение всех вышеперечисленных ТУ уйдет приблизительно месяц (плюс/минус неделя). За это время государственные чиновники расскажут много интересных историй, большинство из которых будут начинаться с вопроса о том, чем ваша организация может помочь данному управлению.

При получении ТУ следует очень внимательно перечитывать условия, которые выдаются службами. Потому как случалось, что в условиях на размещение указывалась возможность строительства АЗС в данном месте только в случае удаления объекта от дороги не менее чем на 50-100 м. И таким образом автозаправочная станция окажется глубоко в лесу или поле. Также нередки случаи, когда чиновники «развлекаются», выдавая документы, в которых просто сказано, что данная организация не возражает против строительства АЗС в этом месте при соблюдении действующего законодательства. Такие ТУ принимать не стоит. В подобном документе должно быть четко указано, что организация (например: газовое хозяйство или отдел телефонизации и радиофикации) на территории указанного участка, расположенного там-то и там-то, сетей, кабелей и трубопроводов не имеет и посему против размещения АЗС не возражает. Если же в выбранном месте находятся какие-либо сети, то ТУ должны включать условия их переноса и организации, с которыми этот перенос необходимо согласовать. Только такой документ можно смело принимать из рук чиновника, и то он не является 100-процентной гарантией того, что в данном месте нет неизвестных труб и кабелей. Бывали случаи, когда при строительстве АЗС экскаватором из земли извлекались оборванные провода, в результате чего значительное количество близлежащих населенных пунктов или кварталов города оказывались без телефонной связи. Правда, телефонная связь — это полбеды, бывает, что ковш экскаватора проходит в считанных сантиметрах от неотмеченной газовой трубы, в случае повреждения которой имелись бы человеческие жертвы.

На втором этапе хождения по инстанциям наиболее длительным и дорогостоящим будет получение заключения санитарно-эпидемиологической станции. Эта медицинская организация проведет замеры загрязненности почвы и воздуха на выбранном земельном участке. Данное исследование существенно облегчит жизнь при получении заключения областного (городского) отдела СЭС и проведении «анализа воздействия объекта повышенной опасности на окружающую среду».

Копии всех вышеперечисленных документов необходимо направить в местный отдел экологии, который на основе собранной документации даст свое заключение, которое, в свою очередь, вместе со всей массой документов следует направить архитектору.

Параллельно со сбором технических условий в отделе геологии и геодезии изготовление необходимо заказать фрагмента карты выбранного земельного участка с нанесенными на нее геодезическими координатами. Эта процедура занимает не менее двух недель и сопряжена с выездом специалистов на местность (будьте готовы к предоставлению собственного транспорта геодезистам, иначе процесс картографической съемки может растянуться на месяц). За это время желательно также изготовить эскизный проект будущей АЗС, который в дальнейшем придется утверждать на градостроительном совете. После градостроительного совета эти документы поступают в архитектурный отдел. Далее вся собранная документация направляется в областной (городской) совет, который — в случае отсутствия отрицательных рекомендаций — разрешит завершить сбор документации для получения земельного участка под строительство АЗС. На этом заканчивается второй и начинается третий — заключительный - этап оформления земли…

…он трудный самый
Последний этап в отличие от предыдущего проходит исключительно на территории области (города) и начинается с того же управления, что и первый, — областной пожарной обороны (или охраны — в зависимости от страны). Это ведомство в течение недели при благоприятном стечении обстоятельств выдаст свое заключение, не забыв получить помощь на развитие своего управления. Далее опять можно обратиться в несколько управлений: СЭС, археологии и охраны памятников истории и, конечно же, автомобильную инспекцию. При посещении СЭС придется изготовить «анализ воздействия объекта на окружающую среду», который значительно ускорится, и удешевиться за счет исследований проведенных районным отделом. Но, не смотря на это, из календаря для проведения данного анализа придется вычеркнуть не менее двух недель. Археологи и охранники памятников отнимут дня три-четыре (если вы предоставите им собственное средство передвижения), но за это время осмотрят выбранный участок и окружающие строения или, в случае их отсутствия, выроют несколько ям на участке для исследования археологических слоев. О методах работы автомобильной инспекции говорить незачем: их знает каждый автовладелец; общение с техническим отделом исключением из данного правила являться не будет.

Экологи — при наличии всех выше перечисленных документов, а также анализа воздействия и изначального исследования на загрязненность объекта — возражать против АЗС в данном месте, скорее всего, не будут, так что вам остается только посетить областное (городское) управление архитектуры. Главный архитектор без личной встречи, скорее всего, даст отрицательное заключение — в связи с отсутствием выбранного участка в схеме размещения АЗС области, но после нескольких минут общения тет-а-тет, вероятно, изменит свою точку зрения и, возможно, внесет ваш участок в областную схему.

И опять дорога лежит в областной (городской) совет, который при наличии всей должным образом составленной документации выдаст разрешение на получение земли, которое будет передано главному землераспорядителю области. На основании справки, выдаваемой главным земельщиком, проектный институт изготовит документ отвода земельного участка для Вашей компании, на основании которого можно будет купить или получить в аренду участок под строительство автозаправочной станции.

Длительность процедуры получения земли под размещение АЗС — на совести наших медлительных чиновников и очень противоречивой нормативной базы, которую постоянно приходится подгонять под каждую конкретную ситуацию. Зато наличие всех вышеозначенных документов является железной гарантией от любых посягательств на выстраданный участок. Конечно же, количество задействованных в данном мероприятии организаций впечатляет, но в законодательстве постоянно появляются всевозможные дополнения и изменения, призванные облегчить этот путь. Вполне возможно, что в скором времени не только экологические и технические требования будут приведены в соответствие с европейскими нормами, но и законодательная база будет систематизирована и упрощена, а пока — приходится мириться с существующим порядком вещей.
На главную страницу | Вывести на печать | Закрыть окно
© «Современная АЗС» 2002-2018. Все права на материалы, опубликованные на сайте, защищены в соответствии с законом об авторском праве. В случае использования текстовых и фотоматериалов ссылка на «Современную АЗС» обязательна! В случае полной или частичной перепечатки текстовых материалов в Интернете ссылка на «Современную АЗС» обязательна! Адрес электронной почты редакции: perov@sovazs.com