|
№03(36) 2005 |
| АНАЛИТИКА |
|
«...ПрОдано!» Аукционы шагают по стране. Пилотные и эпизодические, они перерастают в систему. Бизнес-революция, в полном соответствии со «всесильным-потому-что-верным» учением, свершается в солнечном сплетении рынка — механизме выхода на него. Еще до конца нынешнего года торги по земельным участкам могут войти в приходские книги и летописи трех четвертей региональных рынков нефтепродуктов.  Состоявшийся 9 и 10 марта в Санкт-Петербурге аукцион по продаже прав аренды 41 земельного участка для строительства АЗС привлек внимание сразу по нескольким причинам. Открытый конкурс впервые проводился по столь значительному числу пятен. Впервые конкурсу предшествовала значительная общественная полемика, включившая демарши и заявления как участников рынка, так политиков и чиновников. Наконец, впервые организаторы решили провести эксперимент с объемами лотов и условиями проведения торгов.
«Я ждал это время. И вот, это время пришло» О необходимости изменения механизма предоставления доступа к земельным участкам для развития сетей АЗС операторы петербургского топливного рынка говорили ровно столько, сколько он существует. Однако от общих рассуждений и благих пожеланий к конкретным действиям профессиональное сообщество перешло лишь летом 2003 г. Составленный участниками Нефтяного клуба меморандум, врученный кандидату в губернаторы Санкт-Петербурга Валентине Матвиенко, зафиксировал готовность делового сообщества к лояльному сотрудничеству. Фактически единственное требование к администрации заключалось в создании прозрачного и эффективного механизма торгов, который бы обеспечивал участникам рынка равный доступ к земельным участкам.  Весь 2004 год Администрация г. Санкт-Петербурга провела в метаниях от заявлений о всемерной поддержке малого и среднего бизнеса к откровенно промонополистическим декларациям. Постоянно приходили сообщения о подготовке к аукционам, но в действительности за весь год состоялся лишь один: ЗАО «Шелл АЗС» приобрело участок в 0,4 га за 1,02 млн долл. при его стартовой стоимости 160 тыс. долл. Проволочку с аукционом чиновники объясняли, в частности, необходимостью определить степень сформированности пакета разрешительной документации.
Сторонники «длинного» и «короткого» пакетов своей дискуссией совсем было задурили головы депутатам городского законодательного органа, который в конце концов дал отмашку торгам по принципу «пусть расцветают сто цветов»: аукционы решено было проводить «по мере подготовки» обоих типов пакетов. Бизнес такое решение встретил с усталым безразличием: будут или не будут в пакете документации ТУ и согласования, идти на поклон к монополистам все равно придется. В феврале 2005 г. пробил час аукциониста: городской Фонд имущества опубликовал список и состав земельных участков, предполагаемых к выставлению на мартовский аукцион. Предмет торгов — право заключения договоров аренды сроком на два года для разработки документации и определения возможности строительства АЗС. В случае если победитель торгов в указанный срок получит согласования и построит АЗС, с ним будет заключен договор аренды земельных участков сроком на 49 лет. Общее количество участков составило 56, торги следовало провести в четыре приема: 10 участков предполагалось продать 4 марта единым лотом, еще два лота по пять участков — 9 марта, а 10 марта было анонсировано проведение торгов по шести отдельным участкам и единому лоту в 30 пятен. Последний привлек внимание всех без исключения операторов рынка. Начальный размер арендной платы по нему был определен в 10,078 млн долл. (для сравнения: по лоту в 10 участков — 2,684 млн долл.; по лотам в пять участков — соответственно 1,246 и 1,738 млн долл.; по шести участкам, идущим «в розницу», — от 124 до 452 тыс. долл.), задаток — 100% от этих сумм (для «отдельных» участков — от 24,8 до 90,4 тыс. долл.). Ситуация произвела стойкое впечатление «дежавю»: в 1990-х гг. «под кого-то» так проводились приснопамятные залоговые аукционы. Очевидно, что, хотя каждый аукционный шаг по большому лоту и был определен в 100,78 тыс. долл., шагов ожидалось относительно немного. По оценкам самих специалистов ГУ «Фонд имущества Санкт-Петербурга», аукционная прибыль вряд ли должна была превысить 10–15%, т. е. средняя стоимость участка этого лота ожидалась в пределах 370–390 тыс. долл. В то же время удельная стоимость двух лотов по пять и одного в 10 участков при той же норме прибыли должна была составить 280–300, 380–400 и 300–320 тыс. долл. соответственно. Проблема, однако, заключалась в том, что практика проведения торгов в 2003 и 2004 гг. по одиночным участкам продемонстрировала, что рост стартовой цены при продаже отдельных участков может составить не 10–15, а 300–400%. «Если бы Администрация Санкт-Петербурга действительно заботилась о максимальном пополнении бюджета, а не отрабатывала взятые на себя ранее обязательства перед крупными нефтяными компаниями, то аукцион проводился бы по принципу «один участок — один лот», — заявил от лица профессионального сообщества председатель Нефтяного клуба Санкт-Петербурга, вице-президент Российского топливного союза Олег Ашихмин. «Все лучшие участки собраны в крупный лот. И понятно, для чего это сделано. Тот, кто приобретет этот лот, обеспечит себе перспективу на ближайшие три-пять лет», — прокомментировал ситуацию по просьбе «Современной АЗС» начальник аналитического управления Петербургской топливной компании Леонид Чурилов. По мнению независимых аналитиков рынка, приобретение 10% рынка (в Санкт-Петербурге на 1 января 2005 г. эксплуатировались 306 общедоступных АЗС) может означать для «Лукойла» выход за определенную законом границу монополизации рынка в 30%, тогда как любой из прочих возможных победителей, исключая ПТК (87 АЗС в Санкт-Петербурге — 25–28% рынка), с приобретением 30 пятен не перейдет этой границы. «Are you ready for a good time?» Торги начались весело. Для начала на лот-10 не поступило ни одной заявки. «Не беда, — рассудили в Фонде имущества. — Снизим стоимость на 15% и продадим месяца через три».  Два лота по пять пятен вызвали вялый интерес: обладателем одного из них при стартовой цене 1,246 млн долл. на восьмом шаге «ожесточенной» борьбы двух участников стало ЗАО «СевЗапНефть», ранее в экспансии на петербургский рынок не замеченное (стоимость последнего предложения — 1,618 млн долл.).
На вторых торгах победила петербургская «дочка» «Сибнефти», предложившая за лот стартовую цену — 1,738 млн долл. Наибольший интерес, граничащий с недоумением, у присутствовавших на торгах вызвало участие представителей ЗАО «Славнефть Санкт-Петербург», так и не осмелившихся поднять фишку. Пять из шести участков «в розницу» не пробудили у потенциальных участников никакого интереса; торги состоялись лишь по одному, зато результат превзошел самые смелые ожидания. Пятно в 4,7 га при стартовой цене 452 тыс. долл. ЗАО «Шелл АЗС» приобрело за 1,002 млн долл. При этом борьба была отнюдь не символической: один из участников — ЗАО «Несте Санкт-Петербург» — поднимал фишку до 606 тыс. долл., а ЗАО «Киришиавтосервис» билось до предпоследнего, 24-го, шага. Однако наибольший интерес (и в то же время — наибольшее разочарование) вызвал исход аукциона по самому крупному лоту — в 30 пятен. На торги заявились трое участников, но один из них так и не вступил в борьбу, довольствовавшись ролью, аналогичной роли «Славнефти» накануне. Впрочем, борьба двух участников торгов также не была длительной: представитель ОАО «Татнефть» поднял фишку всего лишь один раз, а вот «Лукойл-Северозападнефтепродукт» — два раза. Этого оказалось достаточно, чтобы право застройки 30 участков за 10,28 млн долл. перешло к фавориту торгов. Прибыль аукциона при этом составила 202 тыс. долл., или 2%. «Мы были готовы торговаться до 15 шагов, согласно нормам, принятым в нашей компании», — заявил сразу после аукциона не скрывавший своего торжества глава петербургского «Лукойла» Владимир Калуженов. По его словам, уже через полгода после завершения строительства среднесуточный объем продаж на АЗС приобретенной сети должен составить 10 т. Нынешний средний показатель в петербургской сети «Лукойла» (41 АЗС) составляет 13,1 т. «Это примерно две трети от максимального объема суточных продаж с одной АЗС в Санкт-Петербурге», — говорит менеджер компании. «Времена не выбирают…» Насколько успешным следует признать опыт состоявшегося аукциона? Разумеется, оценки напрямую зависят от того, насколько легитимным в глазах эксперта является проведение торгов по нескольким участкам одновременно.  За две недели до первого аукциона Нефтяной клуб направил в Федеральную антимонопольную службу запрос, призвав ее дать надлежащую оценку действиям Фонда имущества Санкт-Петербурга. По мнению авторов запроса, действия городской администрации в ходе подготовки и проведения аукциона могут создать предпосылки для монополизации регионального рынка. Ответа из ФАС не последовало, а присутствие на торгах в официальном качестве главы территориального управления антимонопольного ведомства сделало «молчание ягнят» еще более упрямым.
Руководитель городского Фонда имущества Андрей Степаненко по окончании торгов излучал уверенность победителя: результат отличный, а небольшое количество шагов по лоту-30 — свидетельство корректности первоначальной оценки. «Если бы мы продавали эти участки по отдельности, то лишь пять-семь из них ушли бы с двукратным, а два-три — с трехкратным превышением первоначальной цены», — так он прокомментировал итоговые 2%. По словам того же А. Степаненко, «примерно треть» участков, вошедших в лот-30, с точки зрения коммерческой ценности, «весьма проблематичны». Это суждение несколько противоречит оценке Владимира Калуженова, сообщившего корреспонденту «Современной АЗС», что из 30 участков объемы продаж окажутся низкими, возможно, лишь на одном-двух. К такому же мнению склоняются и большинство петербургских экспертов. Что дальше? Нефтяной клуб, по словам вице-президента РТС Олега Ашихмина, намерен стимулировать запрос депутатов Законодательного Собрания Санкт-Петербурга по результатам торгов. Возможно, высказанная постфактум позиция повлияет на решения организаторов торгов после смены губернатора, слухи о неизбежности которой внезапно зациркулировали по Санкт-Петербургу и усиливаются со странной силой. * * *
Так или иначе, торги — состоявшийся факт, и борьба за их последующую оценку имеет смысл лишь в профилактических целях. Администрация г. Санкт-Петербурга намерена выставить на торги еще около 20 участков. Кроме того, представляется весьма вероятным, что петербургский опыт учтут устроители аукционов в других российских регионах. Лев Винник, директор ГУ «Управление инвестиций»  «Современная АЗС»: Отличаются ли аукционы по продаже земельных участков под АЗС от других аукционов?
Лев Винник: «Не более, чем технологии продаж колбасы и сыра друг от друга. На сформировавшемся рынке между датой объявления и самими торгами должно быть больше времени. Чем крупнее объект, тем значительнее должен быть срок экспозиции, — это закон маркетинга. Однако сейчас рынок только переходит на новые рельсы, так что эти правила не очень действенны, спрос носит хаотичный характер. Анализ первых аукционов показывает, что участки стоят около 600 тыс. за заправку. Понятно, что они разные: что-то стоит дороже, что-то дешевле, но трейдеры четко знают, сколько стоит каждая заправка. При этом в составе пакетов имеются пятна под станции, обеспечивающие приобретателю простое присутствие на рынке; часть действительно являются прокачивающими и дают приличный оборот; часть покупаются как «рекламный щит». Последние стоят очень дорого, хотя большой прокачки топлива на них не будет. Но каждый оператор имеет свою политику и работает в определенной нише. «Современная АЗС»: А существует ли алгоритм формирования пакетов? Лев Винник: Существует. Самый жесткий и самый простой. Рынок долго возмущался и требовал новых пятен. Были попытки подготовить полные пакеты документов — это делается очень медленно. А бизнес в этом смысле ничего не принес, хотя и декларировал, что у него все «лежит в карманах». Чтобы не терять времени, решили продавать по «короткому» пакету. И алгоритм выбрали очень простой: как только пакет документации готов, идет отмашка — и участок попадает в лот. Изначально рассматривалось около 150 пятен, но в результате отбора осталось лишь 60. Единственное, что старались сделать, — это чтобы две заправки не оказывались рядом. Вообще, если торги состоялись — значит, они были организованы хорошо. Не состоялась продажа лота из 10 участков — значит, не все было интересным. Значит, нужно было нам лучше думать, и в пакет к хорошему участку добавлять тот, что похуже. Да, мы, видимо, несбалансированно сформировали тот лот, но это исключительно от незнания рынка. «Современная АЗС»: Как производилась оценка, формировавшая начальную цену лотов? Лев Винник: Оценка производилась по каждому участку отдельно независимыми оценщиками. Их было четверо или пятеро. Но реальная цена сделки все равно состоялась лишь на аукционе. «Современная АЗС»: Существуют ли объективные показатели правильности оценки? Лев Винник: Существуют, и весьма простые. Если цена уходит от стартовой в 10 или 20 раз — это, как правило, значит, что рынок не сформирован. На сформировавшемся рынке цена поднимается от первоначальной стоимости на 10–30%. Оценщики при организации торгов должны провести нижнюю границу, а дальше рынок сам определит, стоит торговаться или не стоит. Кроме среднестатистической цены ее конечная величина может определяться также сбытовой политикой компаний — участников аукционов. «Современная АЗС»: Проводились ли в процессе подготовки торгов консультации с участниками рынка и потенциальными покупателями? Лев Винник: Мы говорили практически со всеми крупными операторами, спрашивая, что их интересует в пакете, что им представляется в нем ценным. Некоторые вполне осознанно, некоторые — нет, но, так или иначе, все сообщали такую информацию, по которой мы понимали, на какие сложности готов идти потенциальный участник аукциона, а на какие нет. Венчало эти консультации установление двухлетнего срока, в течение которого земельный участок должен быть освоен. Здравый инвестор не будет тянуть и построит заправку как можно быстрее. Сегодня «короткий» пакет является единственным легитимным, он прописан в самом Градостроительном кодексе. В правовом отношении «короткий» пакет для покупателя значительно чище, чем полный. «Современная АЗС»: Но ведь в случае покупки полного пакета приобретателю не нужно заниматься организационными и технологическими согласованиями?.. Лев Винник: Разве? Это глубочайшее заблуждение. На самом деле все то же. Давайте говорить правду: покупатель приобретает не пакет, а кусок земли. Пока мы себе в этом не признаемся, мы будем сидеть в шорах. Вот в «коротком» пакете эта самая земля и продается. Остальная процедура — абсолютно такая же, как и для полного пакета. «Современная АЗС»: Что при подготовке аукционов следует делать вашим коллегам в других городах России? Лев Винник: Прежде всего нужно думать и ничего не делать в спешке, хотя и не откладывать до наступления светлого будущего. Начинать нужно с малых пакетов, смотреть на реакцию. На первых аукционах из-за ажиотажного спроса, скорее всего, будут покупать по нереальным ценам. Далее. При подготовке пакетов документации мы должны понимать, что инвестору нужна максимальная свобода; не нужно указывать ему, что и где у него должно стоять. Чем меньше ограничений изначально закладывается, тем больше за участок заплатят. Следует помнить: каким бы ни был состав пакета, инвестора интересует суть — пятно. А оформлять его можно по-всякому — и в собственность, и в аренду на 49 лет. И не следует скрывать информацию об участках, потому что последствия недоговоренности для продавца всегда плохи. Там, где есть проблемы, нужно честно признать: не все безоблачно, по кое-каким участкам придется помучиться — и с саннормами, и при проведении общественных обсуждений, и с какими-то другими вещами. Сомневаюсь, что в каких-либо городах России имеется идеальная инженерная подготовка территории, так что пришедший инвестор просто вкручивает свой шланг и поворачивает задвижку. Нужно отдавать себе отчет, что он оперирует не какими-то нормативными документами, а здравым смыслом и экономической целесообразностью. |
| На главную страницу | Вывести на печать | Закрыть окно |
| © «Современная АЗС» 2002-2021. Все права на материалы, опубликованные на сайте, защищены в соответствии с законом об авторском праве. В случае использования текстовых и фотоматериалов ссылка на «Современную АЗС» обязательна! В случае полной или частичной перепечатки текстовых материалов в Интернете ссылка на «Современную АЗС» обязательна! Адрес электронной почты редакции: pr@sovazs.com |